第三十三章 法律分析

因为各位业主和赖律师都觉得司法所的律师给大家分析一下这个法律关系比较好。因此许律师的分析就显得比较重要，他和各位业主代表都问了好之后就开始分析道，“关于这个延迟办理产权证的法律责任，在我们这个楼盘中，责任非常明显，因为首先按照合同约定，请哪位业主代表拿出合同来，我按照合同约定的条文和大家解释一下。”赖律师把自己手上那份合同复印件给许律师拿了过去，许律师翻开合同，“各位业主代表请看合同第二十二规定的关于延期办证的违约责任：’如卖方未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》的，卖方自本房地产交付之日后的第180日起，按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起10日内退还买方已付购房款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买方支付违约金，违约金不足以补偿买方实际损失的，卖方应补偿其差额。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第300日起至买方实际取得《房地产证》之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。‘也就是开发商在业主按时交付了房屋款项后，必须按照规定为业主办理产权证，如果不办理，就是违约。各位业主在这个合同的履行过程中，在前面几次调整中我们也仔细排查了，基本上没有违约的业主，每位都按照合同约定及时全额付款了，也就是说各位业主都是履行了合同，那么也就是开发商没有履行其办证义务了。现在还没有违约到120日，而就我看来各位又都不会选择解除合同，因此业主希望开发商首先要做的，就是要给各位业主办理产权证，但是现在因为土地一直没有解压，无法办理产权证，因此开发商必须要去解压，解压就给要钱将土地接触解压或者拿其他等额财产质押的土地置换出来，这就刚梁主任说的钱的问题，这个问题比较麻烦，各位业主即使在法院里胜诉了，法院执行这个问题也仍然是督促开发商履行办证义务，因此赖律师给各位业主的建议是对，就是我们要先尽可能的让开发商把房产证尽快办理下来，等房产证办理下来，剩下就是赔付违约金的问题，这个赔钱的问题就好解决啦，法院可以直接查封划钱都ok。因为土地质押还涉及第三方的法律问题，就是说开发商是不是欠银行的钱，欠多少啊，这些不经法院审理都是没有办法确定的问题，那法院没有审理结案之前是不能直接查封开发商的钱来解压土地，况且民事案件不告不理，当事人不去法院立案告诉对方，法院是不能主动管辖的，这个和刑事案件还是有区别的。因此作为业主的你们都是知识分子，都是受过高等教育，你们分析分析，从法律规定来说是不是这个理。所以说，开发商有钱解压才是问题的关键，你们可以先等到开发商把大产权证办理出来，再去找公司理论这个违约金都是可以，因为这个诉讼时效在开发商没有办理出来产权之前都是没有开始计算的，你们不必担心过了法律时效的问题。从法律上分析，目前这个纠纷的关键点就是办理房产证，就是开发商先把土地质押出来后办理了大产权证，然后业主才可以去办自己的产权证。这些就是我关于这个问题的法律分析，大家如果还有什么不明白的，可以向我提问。“

        各位业主一听，大体和赖律师分析的差不多，赖律师还是不错，没有请错律师啊，不禁多少有些放心啦。一位穿黄色t恤的业主提问到，“许律师，我想问的刚刚开发商代表说让我们业主宽限6个月给我办证，那如果我们宽限了，期限还是要商量的，这个宽限的期限是不是开发商就不用承担违约责任啦?”许律师笑道，“这个取决你们自己，你们要是愿意免除开发商的赔偿责任，那么开发商就不用成为违约赔偿责任，如果你们不免除，他们就要承担这个责任，宽限6个月，不等于你们免除开发商违约赔偿责任6个月啊。”

        赖律师接着道，“这个我们讨论的时候我也是多次反复和各位提到这个问题，我们宽限开发商办理房产证的期限，不等于我们免除开发商的违约责任，若是要免除对方的违约责任，必须表述明确、清楚和无歧义，就得说甲方免除乙方什么期限内的什么责任，我们不会给这样的表述，因此各位请放心啦。”

        许律师肯定道，“赖律师说的有道理，就是这样的。免除对方的约定违约责任，必须表述明确、清楚和无歧义，各位不必担心这个问题。要是还有这个疑问，可以在双方达成的调解协议中约定一条，业主宽限开发商办理产权证的期限业主仍然有权利按照房地产买卖合同的约定主张违约赔偿，这样大家都没有这个担心了。”说到这，每个业主代表都松了一口气，看样子这个问题每个人都很关心啊，赖律师很感激的看了许律师一眼，“是啊，我们就添加这一条到协议中，这样明确表述业主不放弃追究违约赔偿责任的权利，就再也没有争议啦。”

        梁主任问道，“那么，你们这样是不是打成一致，就可以宽限开发商3个月的宽限期，在这三个月内至少要做到具备可以让业主去办理产权证的所有条件。”

        赖律师肯定道，“是的，业主的主张就是这样的，三个月内至少要做到具备可以让业主去办理产权证的所有条件，这样至少业主可以自己去办理产权证书啦。”

        梁主任道，“好的，保安，去通知让开发商的代表进来。”

        保安将开发商的代表叫了进来，梁主任问程敬松，“程总，怎么样？和你们高董商量的如何？这边业主商议的结果是三个月内至少要做到具备可以让业主去办理产权证的所有条件，但是业主不免除你们的违约赔偿责任。”

        程敬松回道，“哎呀，梁主任啊，公司真是全心全意的解决这个难题，全力以赴，我和高总这边商量啦，进全力在三个月内解决这个问题，还请梁主任放心。”

        梁主任道，“那就好，吴强啊，这些你要详细纪录到调解会议纪录中，好了，给各位业主代表和开发商代表看看，看完没意见啦，大家都要签字。另外，请吴强协助赖律师、许律师和公司律师一起起草个调解协议，我们居委会和街道办是居间调解人，大家没意见，一起将调解协议签字执行，赖律师、程总，你们还有什么意见？”

        程总笑道，“我们没有意见，汪律师，你和赖律师以及许律师一起，制作个调解协议草稿，等草稿好了，给政府、业主代表和我这边看看，没有意见，我们就签了这个调解协议。真是感谢梁主任，您费心啦。”


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