第782章 第782章
黎夏盘算过, 不算地皮价格的涨幅只算租金的话，买一块地皮修广场大概是八到十年左右收回成本。后期租金它会涨的嘛。
她的第一个广场，贵阳那个。当初咬牙买下来的。因为被人恶意抬价也要买, 一度还被人嘲笑人傻钱多。
那是96年买的, 房地产都还没全面市场化呢。
前两个月累计收到的房租就把成本包括贷款利息都全抵消了。
到如今那地方旺得不行。当初连买带修花了16亿, 如今光地皮都涨到35亿了。
再算上下面四层楼的旺铺和上面的写字楼, 赚嗨了！
那是她唯一一个正好在市中心的广场。后面的基本集中在一环、二环以内。
但广场只要不倒霉得遇上天灾，旧的行政区作废全部迁往新区, 真的是稳赚不赔的！
紧也就紧那么十来年，之后就是纯利润了。
当然, 前提是地段选得好！
不管买房子还是买地，那首要的都是地段、地段、地段！
首选市中心，然后一环、二环或者新区。
所以现在压力再大, 黎夏都要继续买地皮建广场。
不过，如今不但地皮涨价涨得厉害, 建材和人力成本也是越来越贵了。
她前几年囤了价值16亿的建材不假，但那是用公司债券的钱囤的，只用于小区楼盘的开发。如今也早用光了。
所以现在修一个广场, 成本高了许多。
就贵阳那个广场, 现在连买带修得五亿了。差不多是当初三倍的价格。
上海那个广场, 当初花了72亿。现在没10亿拿不下来。
黎夏如今有十块广场没付清尾款，这里差了各地政府有30亿的样子。
另外修建还得花20亿。然后她还要继续买地, 多多益善。
所以如今压力还是蛮大的。
她上半年从集团公司拿了10亿, 这是三年前就该给她的分红。
截止04年底，她还有100亿。但这个钱再抽走公司账面彻底没钱了。
她6月份已经让丁明明把黎裳拿去北京的农行抵押贷款，预备借30亿。数目有点大，流程还没有走完。
如今银行还在对房地产业放水, 而且她资产结构优异，贷得的款项也不会内贷外用，所以下来得应该是很顺利的。
国家放这些贷款给他们地产商，目的就是为了促进土地财政，所以他们只能在国内花，花在房地产上。
不然就要上黑名单，以后不但贷不到款了，银行还会提前催你还贷。
娱乐圈纪检委小王家后来就是犯了这个忌讳，不但把贷款来的钱花到了国外，而且是拿去了国字头中铁的大生意。
所以一下子急转直下，从首富到了首负，不得不卖资产抵债。
当然，后来的发展他家是因祸得福。刚把旅游项目连同酒店卖了600多亿，新冠疫情就来了。
降价出售成了高位抛售。只是苦了接盘的人，以为低价买了优质资产，结果拿到手里就开始掉价不说，还完全没有进项。
就不说疫情这个不可预料的因素，从时间上看，王家也踩准了国家不再向房地产放水的时间节奏。
感觉简直是柳暗花明、峰回路转。
那会儿没撤还继续高杠杆囤地的房地产商，小一点的就像周x光，300多亿身家砸进去不够，还倒赔100多亿。
大一点的就是以两万亿为首的那一拨房地产商，负债都以万亿计。
黎夏记得上辈子的2020年左右，明哥也是陷进去了没能及时抽身的。还在她这里拿了两亿去周转。
不过他还有物流，应该不会一败涂地。
还有一位王总所在的房地产公司，那是被姚员外等人搞了一把，后面几年没再激进，同样成功上了岸。
大地产商，滑脱了的也就这两位王总的公司。
实在是2017年以前房地产真的太赚了啊。又有个4万亿大放水的先例，都以为国家不会让大的房地产商倒掉。
上下游企业、员工、买期房的人，牵连太广了！
所以大家就依然囤地，囤在那里只要土地像之前一样飞涨，大家都还能继续赚的。
谁知道涨幅真的被国家摁住了，房价基本平稳了。这样老百姓不会闹，因为价格没降嘛。
而高杠杆的利息得一年一年照给，拖也拖死现金流了。
相当于地产商早些年赚的，如果没有及时抽身上岸，都得倒出来。
她得引以为鉴。
这三十亿的贷款估计8月底9月初就能到账，算快的了。
5年期利率是612，一年利息184亿的样子。这是非常健康、正常的利息了。
后来民间借贷有高达36的利息。借这么高利息的贷款，赌注是全压在房价上涨上了。
黎夏私人资产截止目前一年入账16亿，随着建成的广场越来越多，还会上涨。五年后到期归还应该不成问题。
但这只能付清目前的22个广场的钱。
后面还得继续挪腾，但一两年之内应该无忧了。
黎夏抱着胳膊畅想着未来15年的地产发展脉络，程程碰碰她的胳膊，“妈妈，下船了。”
“哦，等别人先走吧。”
他们坐的是黄浦江上2块钱一次的渡轮，浦东新区和外滩之间往返都是这个价。
很多上海人都坐这个去浦东新区上下班。说白了和公交车差不多的性质，所以是有市政补贴的。
要是晚上坐游船逛黄浦江，那就要一百多的船费了。
程程小声道：“妈妈，要是咱们家的游艇能开到这里来就好了。”
黎夏道：“私人游艇只能在香港的海里以及公海开。”
内地就没有私人游艇这种说法。两边的体制差异还是很大的。
她家香港别墅，出门的那一段都是私家路。要是别人借道，她们家有权力收过路费的。
但这种在内地也是绝不可能的，所有的路都是公家的。
8月中旬，彭志杰回家来很震惊的告诉黎夏，“汤臣一品开盘价可能要破10万。”
2005年的10万一平什么概念？
这时候蓉城的别墅才一万左右呢，黎夏针对刚需的楼盘也就三千多四千。
他们家在深圳的半山森林海景别墅也就8万啊，十来年前3万一平买的。
10万，在q县能买一套100平的小区房了。
黎夏正在电脑上浏览老傅对好又多的经营调查的报告。
听了这话她合上电脑，“那你打算定多少？”
彭志杰在沙发上坐下，顺手把地毯上和潘兜玩球的小儿子捞起来放在腿上。
一旁系着围裙、拿着画笔在墙上画画的程程也停下了笔，竖起耳朵听。
自从在幼儿园看到老师给他们在墙上画画，黎夏也给程程开了禁，许他在墙上画画。
画了重新刷墙就是了，反正他老子工地上有的是工人和材料。
她拍给展翘看过，展翘说在兴趣爱好者里算是画得不错的了。
展翘最近振作了很多，视频里看着精气神都挺好。
抱着小女儿，大女儿也依恋的靠在她腿上站着。
这会儿听黎夏问价格，彭志杰道：“我开始的心理预期是三万一平。现在我觉得我可以往四万定了。”
他并不太着急回款，毕竟矿山每天都在挖着呢。如今煤矿那边一年5亿没跑。
有矿，现金流就不缺，就不太着急出手了。
他的重点如今是放在那两栋装修来出租的房子上。
他土地面积15万平，4栋楼平均42层高。楼面建筑84万平米。
一半用来卖，3万一平的话能回款13亿，4万一平回款17亿。
两栋出租的他预备装修好就拿去银行抵押。再怎么地12亿是可以贷到的，然后拿去在深圳、上海两地继续囤地。
黎夏道：“你是打算按汤臣一品的四成定价？”
彭志杰点头，“是的。”
“不缺现金，完全可以。你这块地皮，赚不少啊！”
彭志杰点点头。主要就是当年买地便宜，犄角旮旯啊。地皮成本也就两亿不到吧，放到现在能值十亿出头了。
黎夏继续道：“那郭家那百亩临江大盘郭老爷子真是神人啊，这投资眼光。”
这一块楼盘，就价值上百亿了。
关键以后还要涨的。
郭淮如果一直囤着，以后能飙到300亿呢。
程程等他们说完了问道：“上海房价不是在降吗？”
黎夏道：“你怎么知道？”
“菁姐说她买的房降价了啊。”
黎菁说的是她那个40平一室一厅的小公寓。
彭志杰道：“她是说的跟之前的最高价比，跟她买入的时候比没降的。”
他对上海各个楼盘的价格包括历史价格比较清楚。
“这样啊！那她也好意思骗我掏零花钱买单。小老二，等她回上海了我们去吃回来。”
睿睿听到‘吃’，配合地点点头。
黎夏有些咋舌，家里小孩聊天都已经在聊房价了么？
她问彭志杰，“黎雯那三套房房价涨了多少？”
“20吧。”那是自己开的楼盘，更清楚了。
黎夏手机在沙发上响，她扭头看了一眼，明哥。
“夏夏，我们家老太太不让跃跃出国去读书了。她说自己当老板学历不重要，你跟我都是只是高中生。还说外国时不时就爆炸、恐怖袭击，别去了。跟她解释那是英国，跃跃是去美国也没用。在她眼底就只有中国和外国。《新闻联播》里，外国天天出事呢。她还知道美国可以合法持枪！”
黎夏有些惊讶，“怎么突然这样啊？”
之前大伯母一直跟邻居显摆闺女是80年代初的大学生，孙子也出国留学啊。
“前两天老太太做梦，梦到跃跃还没回来她就驾鹤西归了。我姐去劝她，反倒被她呕到了。”
黎夏想了一下，自家老头今年75，那大伯就是78了。大伯母也是77了。
这个年纪了。唯一的孙子之前四年才见了三回。如今本科毕业了，又要继续念研究生，又是三年。
“那现在怎么办呢？”
“就劝呗，我和颜甯飞回来了。连秦丹都上门来了。”
正说着，手机又响了，黎夏道：“你等下，玲姐找我。”
她接通了第二个电话，玲姐道：“夏夏，我公公走了。”
“啊？”黎夏的声音陡然提高。
“就昨晚睡梦中，无疾而终。现在军中治丧的人都来了。”
黎夏道：“我这就赶过去。”
她挂断玲姐电话，继续和明哥道：“玲姐公公走了。老爷子在的时候对我不错，我要去烧香。你去么？应该马上就打给你了。”
“这么突然？”
“是啊，前两年去香港玩还挺硬朗的。”
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